小Q導讀：北京預售價破8萬紅線，是個案而非全面放行。
近日，北京市住建委放松高價盤預售證審批，豐臺區北京金茂府、招商中國璽和華潤昆侖域預售證獲批，預售價格均在9.5萬/平方米左右，已然打破預售價格不超過8萬/平二手設備收購方米的“潛規則”。作為本輪房地產調控的風向標，北京松綁限價是否意味著熱點城市市場轉向的信號？未來調控政策又將如何演變？
達成階段性調控目標之後適度放開高價盤
平衡供不應求矛盾
為瞭實現2017年房價環比不增長的調控目標，北京嚴控預售證審批，新增供應量持續低位運行。一方面，新推案項目集中分佈在昌平、密雲和平谷等遠郊區域，主城區近乎斷供；另一方面，低售價項目持續增多，相較而言自住房憑借價格優勢更容易拿到新的預售證，高價盤預售證普遍難以放行。
並且，市場已默認房價“天花板”，預售價格不超過8萬/平方米。1-7月，北京商品住宅新增供應量降至163萬平方米，同比減少63%，成交量降至326萬平方米，同比下跌54%。極低供應量很大程度上制約成交持續低迷，並進一步加劇瞭本就供不應求的局面。
今年以來，北京房地產市場調控政策成效顯著，房價環比不增長調控目標已經階段性達成，此時適度放開高價盤也屬合理，可以有效應對主城區房源匱乏，緩解供不應求的矛盾。況且豐臺區3個高價盤集中獲批預售也僅是個案，並不意味著北京高價項目全面放行。
從“買不到”到“買不瞭”
強制幹預措施一旦松綁會有報復性反彈
熱點城市相繼出臺並升級調控，強制性行政幹預房地產市場，極易滋生市場亂象，集中體現在以下三點：
其一，熱點城市由“買不到”轉向“買不瞭”。受制於“四限”政策持續發力台中中古設備收購，在嚴厲打壓投資、投機性需求的同時，難免會錯殺部分首置以及改善性需求。
其二，市場數據“失真”。表面上看，前7月熱點城市房地產市場“急凍”，多個城市累計成交量同比腰斬。不過，新開盤項目銷售依舊火熱，南京、上海等市相繼出臺新政，要求開盤需公證搖號，市場熱度可見一斑。並且，無錫、杭州等市存在著大量的已銷售台中中古餐飲設備未備案房源，現有成交數據著實難以反映市場真實狀態。
其三，二手房市場明顯降溫。房管局嚴控新房預售價，致使新推案項目售價明顯低於市場預期，銷售也是持續火爆，首開並售罄的案例不在少數。反觀，前期推案項目售價仍處高位，已然陷入去化不暢的窘境。部分區域、板塊甚至出現一二手房價格倒掛，多數城市二手房成交量高位回落，以燕郊為代表的熱點城市二手房市場率先以價換量，價格出現劇烈調整，但是二手房市場並未明顯好轉，成交量依舊維持在較低水平。
北京放松預售證審批、增加住房供應並非孤例，近兩月上海房地產市場供應小幅放量，6月商品住宅供應量一度刷新年內新高，隨著銷售淡季的到來，7月供應量小幅回落，環比下降24%，依舊高於前7月月均供應量。
杭州房地產市場量價齊升，房價出現一波快速上漲行情。6月底杭州房管局開閘網簽，成交量連續兩月高位運行，部分高價盤集中備案，房價已逼近2.5萬/平方米，距離政府1.7萬/平方米預定目標漸行漸遠。
因此，熱點一二線城市成交持續低迷，主要還是受調控政策嚴厲打壓影響，市民購房需求依舊堅挺，一旦調控政策有所松動，市場或將報復性反彈。
“四限”政策必將延續
超調城市供求將會回升但幅度有限
我們認為下半年房地產市場不會大起大落，調控政策將以“穩”為主，有望延續因城施策、分類調控的主基調，並將貫穿較長的時間周期。短期內，調控政策暫無退出的可能性，更無進一步加碼的必要。當前熱點一、二線城市房地產市場急速冷卻，成交量持續低位運行並非市場常態，隨著下半年供應高峰期的到來，福州、廈門等前期超調城市供應及成交有望低位回升，但回升幅度將非常有限。
（本文來源微信公眾號：克而瑞地產研究）
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